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际旅游岛兴奋剂下楼市迷幻

时间:2012/7/13 作者:ITMA  来源:南方网  
  摘要:中午暴晒过后,大雨突然来袭,没有任何预兆。海南房地产发展的历史,与其天气一样极端无常。有人今天买了一套房单价才2000多元,过几天便疯涨至上万元,更为极端的例子是,三亚凤凰岛项目不到一月时间,单价从3万多元飙升至7万多元,并遭到疯抢。

三亚一个正在建设中的楼盘
 
  中午暴晒过后,大雨突然来袭,没有任何预兆。海南房地产发展的历史,与其天气一样极端无常。有人今天买了一套房单价才2000多元,过几天便疯涨至上万元,更为极端的例子是,三亚凤凰岛项目不到一月时间,单价从3万多元飙升至7万多元,并遭到疯抢。连续严调之下,这个曾经炒出最高16万元天价房的凤凰岛,如今均价8万元也难以卖动。如此大起大落的房价,既刺痛投资者的神经,也让刚需客愈发纠结。人们不禁担忧,顶着国际旅游岛光环的海南房地产,泡沫阴影是否依旧挥之不去?
  有楼盘价格7年涨了10倍
  “这些年海南的房价被炒得太高,你说完全没有泡沫,我觉得不大可能。”在海南开了20年出租车的安徽人刘继光说。他的判断依据是他所熟悉的三亚东岸假日小区,2005年,这个小区最低卖到1000多元/平方米,现在却卖1万多元/平方米。七年间房价涨了10倍,刘继光甚至还没缓过神来:“‘国际旅游岛’概念的推出后,房价像是坐了直升机,平地上升,感觉这像是做了一场梦,一觉醒来,世界都变了。”
  刘继光也亲历了海南房地产20年来的潮涨潮落。上世纪90年代前后大型国企和投资客疯狂涌入海南,以炒地皮为主要特色,炒来炒去就是不开工,终致泡沫破裂。合富辉煌海南公司总经理杜志海表示,当年房价也是跌到了最低谷,1994到1998年海口房价普遍在1000-2000元/平方米,三亚的房子也就在3000-4000元/平方米。2000年到2008年期间房价基本属于平稳增长。直到2009年,海南房价开始出现翻番的暴涨,而源头则是“国际旅游岛”。
  “国际旅游岛”推出前,诸多“未卜先知”的开发商摩拳擦掌到海南圈地,海南各地房价随之飙升。有资料显示,1999年,海南的房地产投资只有6 .2亿元,而到了2008年,这个数字攀升到189.31亿元,10年时间上涨近31倍,占固定资产投资的比重超过26%.(来源:南方都市报 南都网)
  2009年刘继光以7000多元/平方米的价格卖掉了他住了10年的旧房子,随后在同一小区以8000多元/平方米的价格买了一套电梯房。“虽然我的房子价格涨了7倍,但换房价格同样高,所以一点也没赚到。”刘继光一度感叹自己没有像一些老乡这么幸运,之前有足够钱一口气买下几套房,现在都转手一卖都赚翻了。
  最牛投资客百套房大部分已出手
  当然,能够撑起海南房价的,不是刘继光等普通买家。
  “你在海南吗?在三亚啊。我就在陵水,三亚没有哪个楼盘我不知道的,可以见面聊聊。”7月8日上午,张羽冲在电话那端说。他是京城著名的房地产投资客。
  南都记者从三亚一个开发商处获得了他的联系方式。该开发商戏言,在三亚,没有哪个楼盘不知道张羽冲的,他在海南一出手就是100多套房,至今仍是一个传奇。
  张羽冲住在陵水东和福湾的一个70平方米的别墅里,那是他目前还持有的一套别墅。“我可以让售楼部清场的。一进来,你给我清清场,就穿条短裤,趿拉双拖鞋。”说起投资,他侃侃而言。不过,随后他笑言,这是演绎版,没那么夸张,也不能那么嚣张。
  他介绍,他及朋友在海南投资的房产主要在2009年1至5月,其中在陵水的东和福湾一出手就是100套,在雅居乐清水湾也有几十套,在其他楼盘还零星有一些。在他看来,投资房产就像是斗地主,时机最重要。不是要出什么牌,而是这副牌要不要的问题。感觉牌不错,抢了地主,结果被人家哐哐几个炸,很惨的。
  3年前,他在陵水和三亚大手笔投资房产后,其中大部分已出手,只留下部分绝版资源的房子。而这一次,他是7日从北京飞过来,专程和雅居乐清水湾商谈团购的事情。他正在投资一个团购网站,希望利用自己的影响力团购,与开发商议价。
  外地客超七成不看房就掏钱是常事
  与张羽冲一样来自外地的购房者,在海南比比皆是。“我们有个购房者,四川的。当时来的一老一少,女的十八九岁吧,付了十几万的定金。一段时间后,打电话过来,说房不要了,钱也不要了。”有售楼员介绍说,当大家都纳闷时,一主管看看左右,低声说了一句“估计‘合作破裂’了”,引起在场的人笑声一片。
  “房不要了,还可以退钱啊。”在场的一人问。“不行,我们公司有规定,名字是谁就只能退给谁。”该开发商说。
  采访中,多个楼盘告诉南都记者,由于大部分外地人购房,以前以东北为主,现在还有北京、上海、江浙、广东等地的。很多人是通过朋友介绍买的,人根本就没有过来看房,就直接交钱了。
  三亚的万科森林度假公园的售楼小姐透露,95%以上是外地人购房,其中30%-40%不看房就掏钱的。在这样的淡季时,他们都会到全国各地拓展客户。
  在三亚的采访中,多个楼盘表示,90%甚至95%以上来自外地,一些六七万元每平方米的天价楼盘,更是无一本地人。而付款方式,基本都是一次性付款。
  “以前,大三亚区域的岛外购房者占90%以上,海口岛外购房者占70%以上。调控两年来,海口的刚需得到一定释放,现在本地需求占到40%.”中原地产海南分公司总经理谢青说。但现在,三亚的岛外购房者依然是90%以上。
  降价潮起有项目低价入市引千人抢购
  事实上,在中央出台一系列政策调控之下,大批炒房客退市,海口房价随之下跌,从2010年2月份的14000元/平方米跌至目前的9400元/平方米,降价幅度达32.9%.(来源:南方都市报 南都网)
  近日,海口多个楼盘为了快速走货,掀起降价潮,纷纷选择低价入市,推出特价房,位于凤翔西路南侧一楼盘均价3500元/平方米,位于海口琼山区琼州大道的一楼盘推出特价房,起价4980元/平米,整个楼盘均价5500元/平米。位于西海岸的西海瑞园打出“抄底,西海岸7499元/平方米,海景公寓惊喜特惠6折”的广告。
  与其它省份表现出相同规律的是,长时间的观望显然积蓄了不少刚需客,一些力求快速回笼资金的项目在选择低价入市时获得良好的以价换量效果。6月30日,位于澄迈的恒大御景湾项目开盘,起价5888元/平方米,均价6300元/平方米,并含1600元精装修,引来近千人抢购。
  在调控之后,海南楼市成交长期处于低迷状态,许多开盘售楼大多平淡收场。此次恒大“千人抢购”的热闹开盘,让久违的抢购场景再现海南。这样的例子,或许在2年前并不稀罕。2010年1月,三亚的凤凰岛开盘,虽然天价,依然一天卖700套房。
  但时过境迁,国际旅游岛的新鲜劲已渐渐过去,加房地产调控,卖房变得并不容易。7月7日至9日,南都记者三亚走访了十几个楼盘,在走访中,仅仅只碰到了一组购房者,很多楼盘门可罗雀。三亚的蓝海雅居售楼部直接关门,原因是下了点雨。
  “现在海口一个月卖三四十套房,就算好的了,三亚的高端楼盘卖十几套就很好了。”谢青说,开发商连半饱都还没吃到,淡市就已来袭,很多开发商开始绷不住,打出8折甚至6.4折优惠,低价甩货。
  而对于投资者,海南国际旅游岛研究院执行院长白长虹表示,想在海南楼市捞一把就走的时代已经一去不复返。
  隐忧:供过于求警报拉响
  开发商的以价换量缘于调控之下市场的持续低迷,据海南当地代理公司观察,往年海南楼市旺季(第一、四季度),开发商可以吃个全饱,绝大部分房源都能卖掉,今年旺季似乎一下就过去了,开发商连半饱都还没吃到,淡市就已来袭,很多开发商开始撑不住了,打出8折甚至6.4折优惠,低价甩货。
  整个海口目前有500万平方米存量房,按照去年160多万平方米的消化速度,即便不包括新开工项目,这个存量至少也要3年才能消化完。三亚、陵水则更厉害,严重的供过于求,使得不少开发商倍感压力。
  虽然在采访时,多个开发商表示海南的前景依然美好,尤其是三亚,这样的海景资源在全国独一无二。但私下里,又向南都记者坦言对未来的担忧。据海南一些业内人士观察,目前海南不少开发商的资金链都已趋紧,如果扛不过9月份,一批实力较差的小开发商可能会首先倒下。(来源:南方都市报 南都网)
  海南宏伦置业有限公司常务副总经理云天龙认为,对于进驻海南的许多开发商而言,其面临一个并未预知的重要风险是,海南的房地产销售回款周期比内地长很多,“因为这边的房子绝大多数靠岛外人消化,销售周期常常被拉长到3年,这让很多急于回款的开发商十分焦躁,因出货速度太慢而频繁地更换销售团队。”
  三亚一个本土比较大的楼盘的负责人告诉南都记者,这也是一个大浪淘沙的过程,短期内会是一个震荡的格局,但长远看好,直言“留下来的将会是水平高的,没能力的该干啥干啥去”。
 
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